En omlægning af et realkreditlån kan hurtigt løbe op i 25.000kr eller mere i udgifter. Men hvad nu hvis du i stedet kunne få 20.000kr for at lægge lånet om?

Hvis man har et fastforrentet realkreditlån, er det meget normalt at lægge lånet om løbende, for at udnytte den enten stigende eller faldende rente. Derfor findes der også virksomheder som specialiserer sig i netop dette aspekt af lånemarkedet, hvor et eksempel kunne være RealkreditKonsulenten med deres låneberegner. Disse virksomheder tilbyder at holde øje med dit lån, og endda lægge lånet om for dig når et nyt lån ligger i en favorabel kurs.

Ens for alle disse produkter er dog, af hvad jeg kan se, at de alle lægger om til en kurs tæt på, men stadig under, kurs 100. Det er ikke altid favorabelt for dig, hvilket er hvad vi vil se nærmere på i det følgende.

Hvad koster det at lægge et lån om?

En omlægning af et realkreditlån er ikke gratis, det er altid forbundet med en række udgifter. Lad os tage et eksempel på hvilke udgifter der er ved Realkredit Danmark, hvis man skal omlægge et lån på 2.500.000kr i februar 2021, til kurs 99,8 (“ideal” kursen).

  • Kurtage / Afregningsprovision – 0,15% = 3.750,-
  • Kursskæring – 0,25% = 6.250,-
  • Kurstab –  0,2% (100 – 99,8 ) = 5.000,-
  • Lånesagsgebyr = 2.850,-
  • Ekspedition af ejendomssag = 3.600,-
  • Tinglysning = 1.730 ,-

Samlet: 23.180,-

Listen er som du kan se lang, og udgifterne løber hurtigt op. En omlægning af et fastforrentet lån koster hurtigt 25.000kr, eller mere, alt efter hvor stort et lån der er tale om, samt hvilken kurs man tegner til.

De to store poster i forbindelse med en omlægning er kursskæring og kurstab. Hvor kurstabet er den mest variable og potentielt dyreste udgift ved en omlægning af lånet. Derfor ønsker man som oftest kun at at lægge lån om når kursen er i 99,6 eller højere. Så sætter vi kun 0,4% af lånet til ved en omlægning.

På et lån med en hovedstol på 1.000.000kr, udgør de 0,4% kun 4.000. Det er ikke ret meget, men havde du lagt om til kurs 100 havde du sparet de 4.000.

Hvornår skal man lægge lånet om?

Det omtalte kurstab er også den primære grund til at mange banker anbefaler man først lægger lånet om når der er:

  • 1½ – 2 procentpoint i forskel (fra fx 4% til 2% lån)
  • Resterende løbetid på mindst 10 år
  • Betydelig restgæld, 250.000+

(Disse eksempler er fundet hos Jyske Bank februar 2021.)

Men dette er en meget snæversynet tilgang til omlægning af lån, og jeg vil komme med mit input til en anden tilgang til omlægning af lånet. Det kan nemlig fint give mening at lægge lånet om selvom der kun er et ½ procentpoint i forskel på lånene.

Læg lånet om når kursen er over 100

I stedet for at sætte penge til, ved kurstab når kursen på det nye lån er under 100, er det faktisk muligt at lægge lånet om når kursen er over 100. Dette ville resultere i et negativt kurstab (et kurstab til din fordel, en kursgevinst). Så ville de samlede omkostninger falde, og er kursgevinsten god nok vil du få penge for at lægge lånet om. Lægger du om til kurs 101 ville du på et obligationslån med en hovedstol på 1 million, få 10.000 i negativt kurstab.

Nu sidder du sikkert og tænker “Men, jeg kan ikke få et lånetilbud hvis kursen er over 100“, og det har du helt ret i. Men, du kan sagtens få et lånetilbud mens lånet er under kurs 100, og så eksekvere på tilbuddet senere. Bare fordi du har fået et tilbud behøver du ikke eksekvere på tilbuddet samme dag.

Et lånetilbud holder i 6 måneder, så hvis du sørger for at få et tilbud inden kursen på dit ønskede lån overstiger 100, vil du det næste halve år kunne gå og vente på at kursen (måske) stiger nok til at du ønsker at lægge om.

Netop dette trick gjorde vi brug af da vi lagde vores 2% lån om til et 1,5% lån. Der lagde vi om til kurs 101,5 og fik derfor 1,5% af lånets hovedstol udbetalt. Det kan hurtigt mærkes.

Graf over obligationskurs prisudvikling

Graf over obligationskurs prisudvikling

Vent på at kursen kommer over 100

Den 7. august 2020 blev 1% fastforrentet (obligation DK0004612454 fra Realkredit Danmark) handlet i kurs 100,2. Denne obligation fik vi personligt et lånetilbud på inden den krydsede kurs 100, og kunne derfor blot sidde tilbage og vente på at kursen steg, sammen med vores potentielle fortjeneste ved at lægge vores fastforrentede 1,5% lån om.

I februar 2021 ramte denne obligation kurs 101,42 som sit toppunkt. Denne kurs ville man kunne have lagt om til, hvis man havde et lånetilbud fra august 2020, da tilbuddet her kun ville være 5 måneder gammelt.

1% obligation februar 2021

1% obligation februar 2021

Hvis du inden for de 6 måneder er heldig nok at kursen kommer godt op, fx til kurs 101,5 (hvilket er meget muligt, selv har jeg lagt om til kurs 101,4 et par gange), ser regnestykket for en omlægning pludselig således ud:

  • Kurtage / Afregningsprovision – 0,15% = 3.750,-
  • Kursskæring – 0,25% = 6.250,-
  • Kurstab –  -1,5% (100 – 101,5 ) = -37.500,-
  • Lånesagsgebyr = 2.850,-
  • Ekspedition af ejendomssag = 3.600,-
  • Tinglysning = 1.730 ,-

Samlet: -19.320,-

Altså vil du til en kurs 101,5 få udbetalt næsten 19.500,- i forbindelse med at du lægger om til et (forhåbentligt) billigere lån.

I stedet for at få pengene udbetalt er det også muligt at trække dem fra hovedstolen hvis man skulle ønske dette. Personligt går jeg ikke efter dette, da jeg mener at realkreditlån med så lave renter, er blandt de gode lån.

Måske en stakket frist

Der er, ifølge firmaet RealkreditKonsulenterne, rygter om at bankerne forsøger at lukke dette “hul” hvor man lægger om til en kurs over 100. Eller blot udnytter et lånetilbud som har en anderledes kurs end den kurs der står på tilbuddet.

Derfor kan hele denne finte være en stakket frist. Vi må se hvor længe det er muligt for os at tjene lidt ekstra penge på denne måde.

Bankerne forsøger at lukke omlægning til over kurs 100

Bankerne forsøger at lukke omlægning til over kurs 100

Det fulde regnskab

Det skal tages med i beregningen at der alt efter hvordan man vælger at lægge lånet om, om man vælger at kurssikre, etc., kan der være flere udgifter end angivet ovenfor. Disse udgifter kunne være fx differencerenter, eller yderligere kursskæring ved at kurssikre.

Sammenligningerne er dog stadig valide og taler deres tydelige sprog. Kurstabet er vigtigt at holde øje med. Og så længe vi kan lægge om en til kurs over 100, kan det hurtigt være forsøget og ventetiden værd.

Virker ikke i alle tilfæld

Bemærk at dette kun virker ved en nedkonvertering. Ved en opkonvertering består gevinsten udelukkende i at man får skåret en luns af hovedstolen.

Det skal dog nævnes at hvis man skifter afviklings eller låneprofil, kan en opkonvertering dog godt betyde at man både skylder mindre væk OG betaler mindre hver måned.
 
Det man dog kan udnytte en opkonvertering til, er at gør det som RealRåd kalder for en konverteringstrekant. Her kan man opkonvertere, skære noget af lånet, for så senere måske igen at nedkonvertere. Så ville man dog ved nedkonverteringen skulle øge hovedstolen igen, hvilket nok vil kræve ny vurdering af huset samt lidt udgifter til den variable tinglysning.

Mine venner bør se dette!